법정지상권과 차지권의 구분 + 유치권

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법정지상권과 차지권

법정지상권 : 경매전에 대지와 건물의 소유자가 동일

차지권 : 경매전에 대지와 건물의 소유자가 다름

 

토지 소유자와 건물 소유자가 다른 상태에서, 토지만 경매되어 토지 소유자와 건물 소유자가 다르게 된 경우 건물 소유자는 토지를 사용할 수 있느냐의 여부를 확인해보고자 하는 것이 차지권의 내용이다.

 

차지권은 임차한 토지상에 건물을 짓고 보존등기하면 임차권이 물권과 비슷한 효력을 갖게 되는데 이를, 채권인 임차권이 물권인 지상권과 유사한 권리를 가진다하여 차지권이라 한다.

 

이러한 차지권의 분석이 중요한 이유는 경매물건 중에서 토지와 건물이 동일 소유자가 아닐 때 법정지상권은 성립하지 않기 때문에 지상건물을 철거할 수 있다 라고 판단하여 낙찰을 받을 경우 자칫 어려운 상황에 처하게 될 수 있다.

*건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다. 

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차지권의 성립

우리나라는 토지와 건물을 각각 별도의 부동산으로 본다. 즉 개별적인 소유권의 객체가 된다는 의미다. 그렇게 때문에 타인 소유의 토지 위에 자기의 건물을 소유할 수 있다. 그런데 문제는 토지 소유자와 약정하여 그 지상에 자기의 건물을 신축했는데 토지 소유권이 제3자에게 이전되면 기존 토지소유자와 했던 약정만으로 새로운 소유자에게 대항할 수 없기 때문에 건물은 철거당하게 되는 것이 원칙이나 토지의 소유권이 제3자에게 이전되더라도 건물을 철거당하지 않고 계속 건물을 소유할 수 있는 방법이 있다. 

 

1.지상권을 설정하는 방법

2.토지 임대차를 토지등기부에 등기하는 방법

3.지상 건물을 소유권보존등기 하는 방법

 

차지권 접근방법

건물이 있는 토지만이 경매에 나온 경우, 법정지상권 성립 여부에만 신경쓰다 보면 민법 622조에 대한 분석을 간과하는 경우가 생기게 된다. 민법 622조는 건물등기 있는 차지권의 대항력이라는 제목으로 제1항에서 "건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 일르 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 신축 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다"고 하고, 제2항에서 건물이 임대차기간 만료 전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다고 규정하고 있다. 결국 민법 622조는 토지임대차에 관해서 그 임차권을 굳이 등기하지 않더라도 임차인 소유의 지상건물을 등기하면 제3자인 낙찰자에게도 대항할 수 있는, 다시 말하면 임대차기간에서 정한 잔여임대차기간 등을 주장할 수 있는 권리가 있을 수 있다는 점에서 대지를 취득하는 낙찰자에게 큰 영향을 미치게 된다. 더구나 이 권리는 토지에 대한 임차권등기가 필요 없이 건물에 대한 등기를 통해 토지 임차인에게 보다 쉽게 대항력을 인정해주자는 것에 초점이 맞춰져있어 토지에 대한 임대차관계가 등기 등을 통해 공시될 필요 없이도 제3자에 대한 대항력이 가능할 수 있다. 다라서 토지가 경매된 경우 토지소유자와 건물 소유자의 협의에 따라 사후에 임대차 관계를 조작할 수 있는 가능성도 있다. 이들간의 통모에 의해 자칫하면 이들이 체결했다고 주장하는 터무니없는 임대료로 장기간 동안 건물을 존치해야하는 부담을 가지는 처지가 될 수 있게 때문이다. 때문에 건물 특히 등기된 건물이 있는 토지를 낙찰받음에 있어서는 민법 622조의 부담 여부에 대해 사전조사가 반드시 선행되어야 한다.

 

차지권 적용 요건

1.대지 임차권이 유효하게 존속하여야 한다. 

대지소유자와 임차인간의 임대차 계약이 종료되거나 해지되면 그 이후에는 승계할 대항력의 문제가 생길 수 없다.

 

2.건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차 이어야 한다.

따라서 건물 소유가 아닌 다른 목적으로 임대차했다가 건물을 건축하고 등기하더라도 이 법조항을 적용받지 못한다.

 

3.대지임차인이 그 지상건물을 본인앞으로 등기하여야 한다.

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유치권

유치권은 타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관하여 발생한 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을때까지 그물건을 유치할 권리가 있다. (민법 제320조 제1항)

 

유치권은 당사자의 의사와는 관계없이 법률상 당연히 인정되는 법정담보물권이다. 법률이 이러한 제도를 인정한 것은 오로지 공평의 원칙을 실현하기 위해서이다. 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건으로 인하여 발생한 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제받기 전에 그 물건의 점유를 상대방에게 이전한다면 결국 채권의 추심이 어렵게 된다. 이러한 불공평한 결과를 방지하기 위하여 그 목적물 점유자의 채권을 특히 보호하기 위하여 유치권을 인정하기에 이른 것이다.

 

부종성

피담보채권의 존재를 전제로 해서만 담보물권이 존재하고 피담보채권이 변제등으로 소멸하면 따라서 담보물권도 소멸하는 성질을 말한다. 유치권은 목적물과 채권 사이의 견련관계를 요건으로 하여 당연히 발생하는 법정담보물권이므로 그 부종성이 특히 강하다. 즉, 채권이 존재하지 않으면 유치권 역지 존재할 수 없고 채권이 발생하지 않거나 소멸하면 유치권도 발생하지 않거나 소멸한다.

 

수반성

피담보채권인 공사비채권이 이전하면 담보물권인 유치권 또한 이전하는 성질을 말한다. 유치권은 특정의 채권을 담보하는 것이므로 그 채권의 이전이 있으면 유치권도 당연히 이전한다. 따라서 공사비 채권이 양도되면 유치권도 이전되지만 유치권은 목적물의 점유없이는 존재할 수 없으므로 채권과 함께 목적물의 점유도 이전되어야 한다. 유치권의 양도에 있어서는 피담보채권이 양도되고 목적물인 부동산의 점유가 이전되면 수반성에 의하여 당연히 유치권이 이전되므로 등기를 필요로 하지 않는다. 유치권도 독립적인 존재의의를 갖지 않으므로 피담보 채권과 분리된 유치권의 양도 합의는 무효이다.