경매 명도소송 , 청구취지

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1.명도소송

인도명령 대상이 아닌 기타의 점유자가 명도소송의 대상이 된다. 다만, 인도명령 대상의 확대로 인하여 소송으로까지 진행되는 경우는 거의 없을 것이다. 소송을 제가할 때에는 점유이전 금지 가처분을 먼저 해야한다.

 

그리고 현장에 가서 실제로 점유하고 있는 자가 누구인지 확인해야하며 임대차 계약서나 사업자등록상의 명의인과 다른 경우에는 그 3자도 명도소송의 상대방으로 해야한다.

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2.명도소송의 청구 취지

피고는 원고에게 부동산을 명도하고, 잔금 지급시부터 명도시까지 현재의 임차 보증금으로 년 15%이자인 지료를 부당이득으로 원고의 재산권 침해에 대한 위자료를 지급하라.

 

소송비용은 피고의 부담으로 한다.

 

상기 1항은 가집행할 수 있다. 라는 재판을 구한다.

 

낙찰자는 집행권원이 되는 판결 정본에 집행문과 송달증명서를 첨부하여 집행관 사무실에 강제집행을 위임하게 된다.명도소송은 점유자를 만나서 그의 의견을 들어보고 협상이 불가능하다는 판단이 들 때 명도소송을 제기하는것이 맞다.

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3.실무상의 처리 방법

잔금납입과 동시에 점유이저금지가처분과 인도명령을 신청한다.

 

1.실무상으로는 법적인 인도명령이나 명도소송으로 가기보다는 협상으로 명도가 완결되는 부분이 대부분이다.2.하지만 법적 대응도 진행하며 협상을 하는것이 시간과 노력을 절감시킬 수 있다.

 

소유자가 점유하는 부동산의 경우에는 잔금을 완납하기 전에 방문하는 것은 피해야한다.

 

이사비 협상은 요구를 아무런 법적 근거규정이 없는 것이나 통장 강제집행 비용 범위 내에서 이사비를 협상한다.

 

잔금을 지불하면서 바로 인도명령을 신청하는 것도 바람직하나 인도명령 결정문이 점유자에게 도달되면점유자의 심리가 취죽되어 명도협상도 그만큼 유리하게 된다. 

 

거주자가 임차인인 경우에는 법원에서 배당금을 수령하여 이사하겠다는 이유로 낙찰자에게 명도확인서를 요구하기도 하는데 특별한 사유가 없는 한 명도 되기전에 명도확인서를 써 주면 이후의 약속된 날짜의 임차인이 이사하지 않을때 곤란해진다. 

 

체납 관리비의 문제는 입찰 전 반드시 거주자의 체납 관리비를 확인해야하며 경우에 따라서는 수백만원이 되는 경우도 있으므로 주의를 해야한다. 통상 낙찰자는 관리비를 이사비와 연계시켜 협상하는 것이 통상적인 실무이다.

 

공용부분은 매수인이 부담을 한다.집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지,관리해야하고 그에 대한 적정한 유지, 관리를 도모하기 위하여서는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집한건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리 규약 중 공용부 관리비에 대한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다가 할 것이므로 이 파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관려하는 이를 승계하여야 한다고 본다.

 

연체료는 부담하지 않는다.관리바 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고 집합건물의 특별승계인이 전 입주자가 체납한 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 입주자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니므로, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 집합 건물의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.

 

원심은 이 사건 부동산의 전전 입주자인 소외 주식회사가 체납한 관리비에 대하여 이미 발생한 연체료는 이 사건 부동산이 속한 집합건물에 대한 관리 규약의 규정에도 불구하고  사건 부동산의 특별승계인인 피고에게 승계된다고 볼 수 없다고 판단하였다. 기록과 위 법리에 비추어 보면 원심의 이러한 사실인정돠 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 승계되는 체납관리비의 범위에 관한 법리오해, 소유권 승꼐 이후의 연체료에 관한 심리미진 등의 위법이 없다.

 

3년은 초과하는 미납관리비가 지급명령 등 확정판결을 받아 소멸시효가 중단된 경우 그 효력이 낙찰자에게도 미친다.집한 건물의 관리를위임받은 갑 주식회사가 구분소유자 을을 상대로 관리비 지급을 구하는 소를 제기하여 승소판결을 받음으로써 을의 체납관리비 납부 의무의 소멸시효가 중단되었는데, 그 후 병이 임의경매절차에서 위 구분소유권을 취득한 사안에서 병은 을에게서 시효 중단의 효과를 받는 체납관리비 납부의무를 중단, 효과 발생 이후에 승계한 자에 해당하므로 시효중단의 효력이 병에게도 미친다.

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공용 부분(30%-40%)

청소비, 오물수거비, 고독지, 승강기유지비, 공용난방비, 수선유지비, 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료 등

 

전용부분 (60%-70%)

전기료, 수도료, 하수도료, 급탕비, 난방지, 티비수신료 등

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체납 공과금

전기요금, 도시가스요금, 수도요금등과 같은 공과금은 전용부분에 사용료에 해당되기 때문에 매수인이 부담하지 않는다.

매수인은 매각대금을 완납한 시점부터 부담한다.

 

1)전기 요금

한국전력공사의 전기공급규정에 신수용자가 구수용자가의 체납 요금을 승계하도록 규정되어 있다 하더라도 이는 공사 내부의 업무처리 지침을 정한 데 불과할 뿐 국민에 대하여 일반적으로 구속력을 갖는 법규로서의 효력은 없고 수용자가 위 규정에 동의하여 계약의 내용으로 된 경우에만 효력이 있다.

 

2.수도 요금

건물 또는 토지의 매매등으로 수도 사용자등이 변경되는 경우에 신규 수도 사용자와 기존의 수오 사용자 등은 수도요금을 정산하여 신규 수도사용자가 납부하여야한다. 다만 경매 공매처분에 따라 명의 변경된 경우는 그러하지 않다.

 

3.도시 가스

법원경매로 취득한 물건의 경우 소유권 이전일 이전 사용자의 체납요금은 변경된 가스사용자에게 승계되지 않는다.